Каждый из нас – потенциальный покупатель, продавец, арендатор и арендодатель недвижимости. И каждому из нас можно дать множество советов, которые сэкономят наше время, деньги, нервы, силы и здоровье при совершении сделок с недвижимым имуществом. И даже самый опытный специалист обязательно найдёт здесь что-то новое и важное для себя.
Продавцам
1. Приведите квартиру в порядок перед продажей. Если она относится к старому жилищному фонду, то поменяйте старые окна – поставьте на их место хорошие, пластиковые; сантехнику, плитку, полотенцесушитель – под замену; межкомнатные двери необходимо заменить, или хотя бы как следует выкрасить; переклейте обои, желательно без рисунков и узоров, чтобы в глаза не бросались шероховатости стен; постелите линолеум или хотя бы покрасьте полы; радиаторы отопления – покрасить; поменяйте входную дверь – поставьте хотя бы самую дешевую, т.н. «китайскую».
2. Долой старую мебель. Ваши покупатели её все равно не оставят, а при показе квартиры вся эта рухлядь будет лишь визуально уменьшать объём доступного пространства, и, следовательно, цену квартиры.
3. Дьявол – в мелочах. На входной двери должен висеть её номер, должны работать домофон и звонок в квартиру, гореть абсолютно все лампочки в светильниках и люстрах, не протекать краны.
4. Знайте - средний размер скидки на «вторичку» без ремонта составляет 15%. Так, по сообщениям экспертов компании «Инком-Недвижимость», из-за того, что объем предложений недвижимости сейчас в разы превышает платежеспособный спрос, клиенты выбирают варианты, не требующие дополнительных вложений. Либо требуют от продавца скидку, средний размер которой по рынку составляет около 15% от стоимости жилья.
5. Сделайте хорошие фото квартиры – ведь это её визитная карточка, которая способна привлечь множество клиентов. На фотографиях стоит отразить состояние каждой комнаты, включая санузел и балкон, что позволит Вашему покупателю сразу оценить состояние квартиры, а Вам – сэкономить время на «минутных» показах, когда клиенты разворачиваются уже в прихожей.
6. Грамотно составляйте объявление о продаже своей недвижимости. Заголовок должен сразу давать полное представление о том, что именно Вы имеете ввиду: «продаю двухкомнатную квартиру», «продам дачу» и т.п. Делайте на этом акцент. А вот от витиеватых оборотов, типа «красивая» или «прекрасный» лучше отказаться. При размещении , давайте как можно больше информации. Конечно, совсем уж мелочи, вроде вбитых для цветочных горшков гвоздей, описывать не надо. А вот дать подробности о состоянии квартиры надо.
7. Заведите отдельный телефонный номер. Будьте готовы к тому, что Вам будут постоянно звонить риэлторы и потенциальные покупатели. А чтобы Вас не тревожили через год после продажи, купленную под это дело сим-карту потом можете выкинуть.
8. Размещая объявление, укажите в нём основные параметры. К ним относятся: тип (дом, квартиры), тип дома, этаж и этажность, комнатность квартиры и площади комнат, балкона, санузла, виды из окон, инфраструктуру шаговой доступности. Также следует указать в объявлении наличие перепланировки, солнечную сторону, хороших соседей, наличие тамбура или кладовой.
9. Не используйте сокращения в рекламных объявлениях. В своем стремлении сэкономить место некоторые агентства пишут что-то из серии «Продаётся трёшка, 3/9П, 56/29/6, нов, м/м». Однако человеку, который не каждый день сталкивается с покупкой квартиры, трудно сразу понять, что речь идет о продаже трёхкомнатной квартиры на третьем этаже девятиэтажного панельного дома новой планировки, общая площадь которой 56 кв.м., жилая – 29 кв.м., площадь кухни – 6 кв.м., и что к квартире идет машиноместо.
10. Устанавливайте для Вашей недвижимости адекватную цену. Цена должна быть рыночной, ведь завышенная стоимость только отпугнет покупателей, а заниженная – покажется подозрительной. В первую очередь, Ваши клиенты обратят внимание на базовый параметр объявления – цену, а уже потом будут интересоваться подробностями.
11. Будьте готовы к торгу. Даже при условии, что Вы верно установили рыночную цену, в условиях низкой активности на рынке недвижимости нужно быть готовым к торгу. Покупателей сейчас гораздо меньше, чем продавцов, и они этим активно пользуются, добиваясь существенного дисконта. По статистике, сейчас реализуются квартиры, продавец которых готов дать скидку в пределах 5–10% от стоимости квартиры. Однако, парадоксально, что при этом размер скидки в последнее время стал снижаться. Это вызвано тем, что всё больше становится квартир, которые изначально выставлены по цене с учетом любого дисконта без спекулятивной составляющей.
12. Уменьшайте сумму прибыли, чтобы впоследствии заплатить меньше налогов. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, , если может подтвердить документально расходы, которые понес в связи с получением дохода. Т.е. если Вы в свое время покупали квартиру в новостройке – требуйте, чтобы в договоре долевого участия было прописано «без проведения отделочных работ» и копите чеки от строительных материалов. Покупали когда-то «вторичку» через риэлтора? Требуйте официальный договор с ним об оказании риэлторских услуг и кассовый чек либо бланк строгой отчетности за внесенные Вами денежные средства.
13. Знайте кадастровую стоимость своей квартиры. Узнать кадастровую стоимость несложно – для этого надо лишь обратиться в территориальное подразделение Росреестра. Возможно, стоимость завышена и лучше уже сейчас заняться процессом приведения её в соответствие.
14. Всегда имейте на руках актуальные выписки из Единого государственного реестра права (ЕГРП) и лицевого счета. Срок действия этих документов для любого банка порядка 30 календарных дней, поэтому следите за их актуальностью. Делаются они не моментально – от 1 до 5 дней, поэтому, если хотите продать квартиру быстро, то лучше позаботиться об этом заранее.
15. У Вас должны быть технический план квартиры и её кадастровый паспорт. И если технический план нужен исключительно для того, чтобы Ваш покупатель мог обратиться (при необходимости) в оценочную компанию, то вот кадастровый паспорт (либо выписка) нужны для любого банка при покупке Вашей квартиры по ипотеке. Если кадастровый паспорт (выписка) старше осени 2012 года – закажите новую, иначе большинство банков её не примет.
16. Будьте бдительны, получая деньги наличными. Лучший способ принять деньги – в кассе любого банка с единовременным внесением их на любой свой счет. Тогда все купюры будут проверены и правильно пересчитаны.
17. По возможности, уходите от альтернативной сделки. Лучше продать квартиру, и на время переехать к родственникам или на съемную квартиру, чем выстраивать сложную цепочку. Дело в том, что при прямой продаже квартиры реализуются быстрее и стоят в среднем на 3-5% больше, чем при альтернативных сделках. А ведь еще желательно освободить квартиру от мебели, ведь лучше смотрится пустая жилплощадь.
18. Старайтесь всегда лично присутствовать на показах своей квартиры. Рекомендуется не увиливать от присутствия на показах, ведь для покупателей психологически очень важно, чтобы при этом присутствовал сам владелец квартиры.
19. Не отвлекайте внимание клиента. Чем меньше людей будет присутствовать при показе Вашей квартиры, тем лучше. Животных тоже долой из поля зрения. Это даст возможность будущему собственнику спокойно осмотреть квартиру.
20. Пользуйтесь возможностью приобщить документы. Не хватает какой-то справки для полного комплекта документов в Росреестр и она будет только завтра? Ничего страшного – сдавайте сделку сегодня, а недостающий документ просто приобщите.
21. При продаже квартиры через риэлторов ни в коем случае не заключайте эксклюзивный договор. Такой договор действует только в интересах самого агентства. Ваш же интерес – чтобы о Вашей квартире в кратчайшие сроки узнало как можно больше людей и других агентств недвижимости.
Покупателям
22. Не откладывайте оформление квартиры на следующий год. Если Вы уже подобрали себе подходящий вариант, то постарайтесь сдать документы на государственную регистрацию права с расчетом на то, чтобы регистрация прошла до 31 декабря 2015 года. Ведь вся недвижимость, которую гражданин приобретет с 1 января 2016 года, должна будет находиться в его собственности не менее 5 лет для того, чтобы в случае её продажи он не платил налоги.
23. Храните деньги в банке? Не держите в одном больше, чем покрывает страховка. В случае разорения банка или отзыва у него лицензии Агентство страхования вкладов (АСВ) вернет Вам только 1,4 млн. рублей.
24. Покупая по ипотеке, покупайте у юридического лица. В таком случае Вы сможете претендовать на ипотеку с государственной поддержкой. Причем юридическое лицо должно быть первоначальным собственником – т.е. в его свидетельстве о праве в качестве документа-основания должно быть указано что-то вроде «договора долевого участия».
25. Не стесняйтесь заключать брачный договор. Он определяет вид собственности на недвижимость (совместная или долевая), раздельное или совместное владение помещениями (например, жилыми или нежилыми). Можно выбрать любую форму и в , но и ту, что планируется приобрести в будущем.
26. Присмотритесь к аукционам по банкротствам. В роли тех, кто организует и проводит данные аукционы, выступают как правило два направления игроков. Это либо крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк. Либо госструктуры, уполномоченные на подобные действия – Федеральная служба судебных приставов, профильные министерства (особенно, региональные) и пр. Чтобы узнать, что же выставлено в настоящее время на продажу и по каким начальным ценам, достаточно зайти на сайты банков – берете первую десятку федеральных банков, и один-два региональных (в зависимости от региона, где Вы живете). Ищете на сайте раздел «Реализация заложенного имущества» и смотрите. Можно обойтись и без интернета – так, в Сбербанке подобными вещами занимается отдел «По работе с просроченной задолженностью», и купить там можно, между прочим, не только недвижимость, но и машины, технику и т.д. Все, на что люди в свое время брали кредиты. В итоге иногда можно купить недвижимость со скидкой до 50% от рыночной стоимости.
27. Покупайте объединенные квартиры. Те, кто хоть раз сталкивался с необходимостью купить квартиру большой комнатности (3 и более), изучая технический паспорт, зачастую обращали внимание на то, что она словно слеплена из двух квартир. Так делали те, кто приобретал квартиры в домах, где 3-х и более комнат в жилье в принципе не было. И тут дело в том, что усредненный квадратный метр в трёхкомнатной квартире всегда будет стоить дешевле, чем в однокомнатной хотя бы по причине того, что спрос на «трёшки» не такой большой, как на «однушки». В итоге, впоследствии разделив обратно трёхкомнатную квартиру можно получить существенный доход за чисто юридическую процедуру.
28. Четко выберите – «первичка» или «вторичка». Если Вы будете постоянно метаться между этими двумя совершенно разными категориями, то процесс выбора квартиры растянется в разы.
29. При осмотре квартиры обращайте внимание на всё. Инженерные коммуникации, полы, потолки, окна и двери. Потом будет бессмысленно доказывать, что Вас ввели в заблуждение. Проверьте номер квартиры и порядок нумерации. Также помните, что квартиру внутри Вы всегда отремонтируете, а вот подъезд, фасад дома и двор – нет.
30. Первое впечатление иногда бывает обманчивым. Случается, что потенциальный покупатель, перешагнув порог, сразу разворачивается и уходит. Но никогда при просмотре вариантов квартир не поддавайтесь эмоциям. Если уж Вы выделили своё время, приехали сюда и зашли в эту квартиру, осмотрите её полностью.
31. Проверяйте законность перепланировок. Абсолютно все произведенные в квартире планировки, даже самые, казалось бы, незначительные, должны быть узаконены и отражены в техническом плане, кадастровом паспорте и свидетельстве о праве (при изменении количества комнат или общей площади). Дело в том, что при наличии неузаконенных планировок, они легко могут стать головной болью нового хозяина. Контролирующий орган может заставить Вас за свой счет привести квартиру в состояние, соответствующее техническому плану.
32. Задавайте как можно больше вопросов продавцу. Кто хозяин квартиры? Как давно купил квартиру и по каким документам? Причина продажи? Кто зарегистрирован и куда собираются переезжать? Какие соседи? Сколько составляют коммунальные услуги? Есть ли рядом школа, детский сад, магазин? Всё, что Вы услышите, это информация, которую следует обязательно проверить.
33. Пообщайтесь с соседями. Это всегда чрезвычайно полезно. Поговорите с собственниками соседних квартир, загляните к участковому, побеседуйте с бабушками во дворе. Это поможет Вам узнать важную и достоверную информацию, которую хозяева приобретаемой квартиры вряд ли сами раскроют.
34. Проверяйте отсутствие долгов. Требуйте с продавца справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по оплате ресурсоснабжающим организациям (газ, вода, электричество, если они оплачиваются отдельно), за интернет, телефон, возможно – охрану.
35. Узнайте, было ли жильё приобретено в браке. Согласие супруга или супруги собственника квартиры требуется с соответствии с Семейным кодексом (п. 3 ст. 35), который требует необходимость получения нотариального удостоверенного согласия на совершение подобных сделок. Так, если квартира была приобретена продавцом в период брака, даже если в Свидетельстве о праве собственности указано только одно имя, для продажи необходимо нотариальное согласие другого супруга.
36. Продавец квартиры – бабушка «божий одуванчик»? Обязательно проверьте её дееспособность! Это очень серьезная причина против заключения сделки. В соответствии с действующим законодательством, недееспособный гражданин не может заключать договора, и такая сделка будет признана недействительной. И после проведения сделки любое третье заинтересованное лицо, например, близкий родственник, всегда сможет вернуть себе проданную квартиру.
37. Не полагайтесь на риэлтора, который представляет продавца. Помните, он защищает интересы именно своего клиента. Но Ваши интересы находятся в противоположной плоскости. Хотите с кем-то посоветоваться и кого-то слушать — наймите своего риэлтора или хотя бы юриста, которые будут представлять только Ваши интересы.
38. Проверяя документы, требуйте только оригиналы! С водяными знаками, голограммами и пр. Нужна копия – сделайте фото на телефон.
39. В моменты денежных расчетов имейте с собой рядом пару свидетелей. По возможности, деньги перечисляйте исключительно на расчетный счет. Сохраните квитанцию. Передавая деньги наличными, требуйте, чтобы он написал вам расписку. Помните - расписка пишется собственноручно.
40. Перед подписанием любых документов, соглашений, а тем более договоров, не поленитесь и самостоятельно закажите выписку из ЕГРП. Так Вы получите самую актуальную информацию о собственниках приобретаемой квартиры, залогах, обременениях и пр.
41. В договоре купли-продажи указывайте реальную стоимость квартиры. В этом должен быть заинтересован в первую очередь именно покупатель. В случае, если продавец квартиры по каким-то причинам передумает и решит разорвать договор купли-продажи, любой суд пойдет ему навстречу. И возвращать покупателю будут ту сумму, которая была указана в договоре.
42. В условиях нынешнего кризиса квартиру в новостройках покупайте на средней и высокой стадии готовности. Главным стимулом продавать жильё на ранней стадии строительства в последние пару десятилетий было нежелание девелоперов привлекать кредитные банковские ресурсы, и готовность отдельных категорий граждан купить жилье по заниженной цене с целью его перепродажи после завершения строительства. Однако в кризис все эти манипуляции становятся очень рискованными. Поэтому, если вы не инвестор, а квартиру приобретаете с целью проживания в ней, то не рассматривайте «котлованы», а берите либо готовое, либо уже сдающееся жилье.
43. Никаких «серых» схем при покупке у застройщика. Покупайте строящуюся недвижимость только в тех объектах, которые строятся и реализуются в соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве». Иные «механизмы» - займы, векселя, ЖСК – могут быть приняты во внимание, но точно не в период кризиса. Ведь и закон о долевом строительстве, причем даже в его новой редакции, поддержанной страховыми компаниями, не даёт абсолютной гарантии своевременного завершения строительства.
44. Обходите грандиозные стройки стороной. Держитесь в стороне от крупных, сложных с инфраструктурной точки зрения, проектов, которые сейчас стало модно строить на бывших сельскохозяйственных землях. Создание транспортной сети, подведение необходимых коммуникаций, обеспечение районов детскими садами, школами, больницами и аптеками – это чрезвычайно затратная и капиталоёмкая задача. К сожалению, многим застройщикам эта задача в кризис окажется не по плечу. Лучше выбирать небольшие новостройки, либо дома, которые сдаются очередями. Ведь в случае возникновения финансовых осложнений застройщика, достроить дом в пять этажей гораздо проще, чем двадцатиэтажный.
45. В поисках застройщика, ищите банковскую гарантию. Участие в проекте строительства крупного банка (Сбербанк, ВТБ24) можно считать определенной гарантией того, что дом будет достроен. Это связано с тем, что еще на этапе одобрения кредитной заявки застройщика, юристы и финансисты банка оценивают состояние компании.
46. Выбирайте из нескольких вариантов. Даже если квартира, которую вы посмотрели первой, идеально подходит Вам по всем параметрам, обязательно посмотрите еще хотя бы два-три варианта. Вспомните уроки Киосаки – выбрать 100 вариантов, посмотреть из них 10 и в итоге подписать 1 сделку.
47. Идеальное время для покупки квартиры – поздняя осень и зима. Именно поэтому специалисты советуют выбирать жилье в это время года — можно убедиться, что квартира отапливается, батареи горячие, из окон не дует и в ней тепло.
Арендодателям
48. Объявление о сдаче в аренду в целом имеет те же параметры, что и при продаже квартиры, однако к ним важно добавить, во-первых, месторасположение с привязкой к транспорту (минуты ходьбы или метры пути от ближайшей остановки или станции метро), во-вторых, нужно упомянуть о сроках аренды (долгосрочная, на часы и сутки), а в-третьих, важно описать состояние квартиры: наличие мебели, техники, интернета, кабельного ТВ.
49. Критически оцените состояние квартиры и сделайте ремонт. Все зависит не только от текущего состояния квартиры, но и от дома, где она находится, и от района. Для типовой квартиры в обычном доме чересчур усердствовать нет смысла. Слишком мала вероятность того, что Ваши арендаторы будут готовы за это переплачивать. Однако при этом надо помнить, кто квартира должна быть в приличном состоянии. Стоит оклеить стены в комнатах недорогими обоими, лучше нейтральных светлых тонов, привести в порядок покрытие ванны, освежить обои. Выкрашенные свежим цветом радиаторы отопления и межкомнатные двери (если они «тех времен») придадут квартире свежий и ухоженный вид. Иначе чистоплотные люди жить здесь не станут, а нечистоплотные Вам не нужны.
50. Есть минимальный набор мебели, который должен быть в любой квартире. Это кухонный стол со стульями, кухонный гарнитур, кровать либо раскладной диван, стенка в зале. Найти мебель в хорошем состоянии сейчас совершенно не проблема, достаточно зайти на любой сайт объявлений. При наличии времени, Вы сможете полностью обставить квартиру за 10-15 тысяч. Кстати, доверять покупку мебели арендатору в счет оплаты аренды за квартиру вряд ли стоит, т.к. новая мебель Вам явно не нужна, а какую мебель б/у купит Ваш клиент – это большой вопрос.
51. Цена аренды должна быть адекватной. Самый простой и правильный способ установить рыночную цену – это самостоятельно обзвонить своих конкурентов в данном районе. Имеет смысл даже выехать и посмотреть одну-две квартиры самостоятельно. Если же Вы решили узнать экспертное мнение сотрудника агентства недвижимости по этому вопросу, то имейте в виду, что он может назвать завышенную цену, просто для того, чтобы Вы выбрали именно его. Однако, как только придет время сдавать квартиру, сам же риэлтор и будет просить у Вас скидку, мотивируя это тысячей «объективных» причин. Поэтому будьте благоразумны и , и тогда Ваш арендатор будет беречь Вашу квартиру и будет настроен на долгосрочное сотрудничество.
52. Застрахуйте Вашу квартиру. Когда в Вашей квартире живут в принципе посторонние люди, бывает всякое – пожар, затоп и пр. Поэтому обязательно рассмотрите возможность страхования Вашего имущества.
53. Рента от сдачи в аренду является по закону доходом гражданина. Многие владельцы арендных квартир стараются об этом не думать, но арендная плата подлежит декларированию и налогообложению.
Арендаторам
54. Проверяйте документы перед подписанием договора. Ознакомьтесь, а лучше сфотографируйте на телефон свидетельство о праве собственности для квартиры, паспорт у арендодателя, отсутствие долгов по коммунальным платежам (обязательно выпишите начальные показания).
55. Читайте договор внимательно. Если у арендодателя нет намерения выкинуть вас на улицу как можно быстрее, то там должно быть прописано: предварительное уведомление, условия изменения цены договора, условия расторжения договора с обеих сторон.
56. Договор аренды подписывайте только с единственным хозяином жилья. Если собственников несколько, требуйте их письменного согласия.
57. Не связывайтесь с договорами субаренды. Экономия выйдет боком, не верьте тому, что кто-то взял и по доброте душевной поручил постороннему человеку управлять его недвижимостью.
Любителям перепланировок
58. Сколько в квартире окон – столько в ней жилых комнат. Это главное правило, которым руководствуются дизайнеры при определении количества комнат в квартире.
59. «Влажные» зоны должны находиться на «влажными» зонами. Это значит, что под ванной комнатой в Вашей квартире всегда должна находиться ванная комната квартиры, расположенной этажом ниже. И расширять территорию своих сантехнических комнат за счет площади жилых, когда под Вашим, к примеру, туалетом будет находиться спальная комната соседей, недопустимо – такой проект Вам никогда никто не согласует и перепланировку не узаконит.
60. Не переносите систему вентиляции, а лучше вообще её не трогайте. Она едина для всего дома, и даже незначительные изменения в ней могут привести к сбоям в общей работе, что чревато исками от Ваших соседей.
© Сергей Петров,
Керченский мост сегодня - фото строительства
Лето в Крыму (июль 2016)
ЖК Дипломат - резиденция de luxe в Крыму (фото-обзор и цены)
ТОП-15 городов-курортов Крыма для лучшего отдыха
Как купить участок в Крыму
