Как заплатить меньше налогов с продажи квартиры в 2016 году?

Почти каждый хоть раз да сталкивался с необходимостью продажи собственной квартиры. И поэтому большинство из нас знает, что налоги не платятся, если эта жилая недвижимость была оформлена в собственность продавца 3 и более лет назад. Однако уже с 2016 года правила игры меняются, причем не в сторону участников рынка недвижимости: срок владения жильем увеличивается до 5 лет, а введенная норма права расчета суммы, с которой продавец платит налоги, больше не позволит указывать в договоре 1 миллион рублей и спать спокойно.

Это очередной шаг, вызванный укрепившимся у наших народных избранников мнением о том, что граждане, слегка зарабатывающие на перепродаже недвижимости чтобы хоть как-то улучшить свои жилищные условия, прямо таки купаются в золоте. Предыдущими шагами были уравнивание кадастровой и оценочной стоимости жилья, а также «дачная амнистия» - т.е. простое увеличение налогооблагаемой базы по всей стране под различными благовидными предлогами.

Ранее я уже рассказывал про основные изменения в законодательстве в 2015 году в сфере недвижимости. Сегодня же затрону тему того, как будет производиться налогообложение в сфере недвижимости в грядущем 2016 году.

Итак, Федеральный закон № 382 от 29 ноября 2014 года «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» (статья 2) увеличил срок владения объектом недвижимости, после которого гражданин освобождается от уплаты НДФЛ при продаже квартиры - с 2016 года этот срок составит 5 лет.

Конечно, закон предусматривает, что субъекты РФ могут этот срок (по истечении которого доход от продажи освобождается от налогов) снизить для любых категорий граждан хоть до нуля. Однако перспектива подобного снижения представляется более чем призрачной.

При этом условия «трёхлетнего» освобождения от уплаты налога остаются прежними для следующих видов жилья:

• приобретенного от близкого родственника через наследование или дарение;
• полученного путём приватизации;
• полученного исполнением договора пожизненного содержания с иждивением.

Второе чрезвычайно важное нововведение, которое напрямую будет влиять на уплату налогов, это определение налогооблагаемой базы.

До конца 2015 года при определении налога на доходы при продаже квартиры учитывается цена, указанная в договоре купли-продажи, однако уже с января система поменяется. Теперь налог будет платиться с наибольшей суммы из двух: 70% от кадастровой стоимости квартиры либо цена договора. Поэтому о сумме сделки размером в миллион рублей можно будет забыть.

Для удобства восприятия рассмотрим на примере.

Гражданин продает приватизированную пару лет назад квартиру за 4 миллиона рублей при её кадастровой стоимости 3 500 000 рублей. Благодаря налоговому вычету он заплатит 13% от суммы 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 рублей. Т.е. налог составит 3 000 000 х 0,13 = 390 000 рублей.

Решим сэкономить, гражданин пишет в договоре 1 млн. рублей. Т.к. эта сумма меньше кадастровой, то закон (п. 5 ст. 217.1 НК РФ) считает, что квартира продана за 3 500 000 х 0,7 = 2 450 000 рублей. И соответственно налогов гражданин все равно заплатит в размере 318 500 рублей. А вот возможность в этом конкретном случае воспользоваться налоговым вычетом гражданин утрачивает.

Так как же заплатить меньше налогов?

Есть два основных советов, которые помогут если не полностью избежать, то хотя бы уменьшить налоги.

Уменьшайте сумму прибыли. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, гражданин может уменьшить сумму прибыли, облагаемую налогом, если может подтвердить документально расходы, которые понес в связи с получением дохода. Т.е. если Вы покупали квартиру в новостройке – требуйте, чтобы в договоре долевого участия было прописано «без проведения отделочных работ» и копите чеки от строительных материалов. Покупали «вторичку» через риэлтора? Требуйте официальный договор с ним об оказании риэлторских услуг и кассовый чек либо бланк строгой отчетности за внесенные Вами денежные средства.

Знайте кадастровую стоимость своей квартиры. Узнать кадастровую стоимость несложно – для этого надо лишь обратиться в территориальное подразделение Росреестра. Возможно, стоимость завышена и лучше уже сейчас заняться процессом приведения её в соответствие.

© Сергей Петров, Портал недвижимости в Крыму MetrPRO.RU

Обсуждение статьи на ФОРУМЕ КРЫМСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - там могут быть дополнения...