Центробанк скоро завалит страну обманутыми дольщиками.

Рынок строящегося жилья находится в стагнации. И такими темпами ему в ближайшем будущем грозит полная остановка, а значит, надо ждать череду банкротств строителей и митинги обманутых дольщиков.

30 ноября Российский Союз строителей провел круглый стол «Как защитить дольщиков и не остановить строительство?» и составил обращение к руководству страны с просьбой ввести мораторий на 236-ФЗ, вступивший в силу с 1 октября 2015 года, который существенно ужесточил требования к страховым компаниям, которые могут страховать гражданскую ответственность застройщиков. Это обращение, уже подписанное почти сотней строительных компаний из различных регионов России, направлено Президенту РФ, в Совет Федерации, Государственную думу, Центробанк РФ – главный регулятор страхового рынка.

Дорегулировались.

Недовольство и критика строителей были вызваны в первую очередь разработанными ЦБ требованиями к страховым компаниям. Минувшей осенью Центробанк РФ, реализуя свои намерения зачистить рынок от малых и демпингующих страховых компаний, повысил требования к собственному капиталу таких компаний с 400 млн. рублей до 1 млрд. рублей.

Закономерным итогом такого «горе-регулирования» стало то, что на всю страну на рынке осталось лишь 19 страховщиков, которые соответствуют новым требованиям. Причем на строительном рынке деятельность осуществляют лишь 4 из них, которые, естественно, тут же увеличили свои тарифы в разы, параллельно ужесточив требования к строительным компаниям. Однако и у тех застройщиков, кто прошел аккредитацию, опять возникли проблемы – лимит страхования для них составляет не более 300 млн. рублей на одно юридическое лицо. Т.е. лимит продаж – сумма заключенных договоров – уже в ближайшие считанные месяцы будет для них исчерпан. Более того, аналитики РСС сообщают, что эти страховые компании чисто технически смогут застраховать не более 2-3% от ежегодного объема строительства.

Конечно, застройщики могут вступить в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ) и застраховать солидарно свою ответственность там. Но дело в том, что строительных компаний в стране почти четыре тысячи, а число членов в ОВСЗ не может превышать 500 юридических лиц, и сейчас там уже 292 зарегистрированных компании.

Оставшийся последний вариант – гарантии банков – не устраивает ни застройщиков по причине невероятно высоких тарифов, доходящих до 5% от стоимости квартиры, ни банкиров, для которых это не особо профильный бизнес.

Таким образом, со слов представителей Российского Союза строителей, внесенные в законодательство изменения оставляют за бортом соответствия закону почти 75% новостроек. А ведь в стадии строительства по стране почти 140 млн. квадратных метров жилья.

Когда наступит паралич рынка.

В результате существенное количество строительных компаний в России сегодня находятся вне системы страхования гражданской ответственности и по этой причине не могут регистрировать новые договоры долевого участия в Росреестре. Так, по оценке РСС, почти 70% строителей по факту не могут продавать жильё, а значит, и привлекать денежные средства. Полный паралич рынка из-за этого ожидается уже весной, ведь нынешние договоры страхования действуют по инерции, и это приведет к существенному кассовому разрыву уже к марту.

Денежный эквивалент этого разрыва – порядка 875 млрд. рублей (или 20 млн. квадратных метров жилья), что составляет около четверти годового оборота рынка. А это естественным образом приведет к катастрофическому росту «обманутых дольщиков» - до полумиллиона человек – уже к концу первого – середине второго квартала. Ведь в такой ситуации малые и средние застройщики, которых более половины рынка, будут вынуждены «заморозить» свои стройки. И к нынешним бастующим дальнобойщикам присоединятся долевики со всей страны.

Отмотать назад.

Однако, вернуть ситуацию по состоянию на 1 октября тоже не вполне возможно – ведь непонятно, к каким страховым компаниям сможет теперь обратиться строительное сообщество – многих страховщиков уже нет на рынке. А те, что остались, не готовы страховать застройщиков до той поры, пока не наступит прозрачность, как на строительном рынке, так и на рынке страхования.

С точки зрения отдельных экспертов, совершенно непонятно, почему именно сейчас законодатели сосредоточились на регулировании именно рынка страхования, который не является слабым звеном цепи строительства. Так, получившая теперь широкую известность по всей стране СУ-155, является членом ОВСЗ, что лишь негативным образом скажется на остальных его членах – ведь обществом предусмотрена солидарная ответственность его участников.

Конечно, законодатели предлагают альтернативу страхованию – в частности, эскроу-счета, но, по мнению многих профессионалов строительного рынка, подобная «альтернатива» – не более чем  попытка банковской системы перенаправить все денежные потоки, которые пока идут через застройщиков. А это может привести лишь к росту стоимости жилья, что на фоне резкого снижения платежеспособного спроса может лишь полностью парализовать отрасль.

© Сергей Петров, Портал недвижимости в Крыму MetrPRO.RU

Обсуждение статьи на ФОРУМЕ КРЫМСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - там могут быть дополнения...