Правильный договор риэлтора и клиента: цена договора, вознаграждение риэлтора, комиссия агентства. Какие услуги получает клиент за свои деньги, как выбрать риэлтора и поторговаться.

Есть в любой сфере такие темы – избитые, однако все равно не теряющие своей актуальности и важности. И взаимоотношения риэлтора и его клиента – это как раз то самое. Ведь пока существует рынок недвижимости, необходимость продавать и покупать жильё, это взаимодействие никуда не деть. А главный документ в нём – это агентский договор.

Отступаем от шаблона.

Каждый, кто имеет опыт работы сотрудником агентства недвижимости, знает, что у любого риэлтора всегда есть заготовленные шаблоны договоров. Реально ли что-то в них поменять или всякая подобная попытка будет пресекаться?

Вопреки позиции сотрудников многих агентств недвижимости «любо подписывайте – либо выметайтесь», договор на оказание риэлторских услуг, как и вообще любая сделка, это соглашение двух и более сторон, которое заключается их свободным волеизъявлением. Т.е. и риэлтор, и клиент абсолютно равноправны – и каждый из них может предложить что-то свое или отказаться от того, что предлагает другая сторона. Более того, попытки давить на потенциального клиента еще и недальновидны. По крайней мере сейчас, в условиях, которые можно мягко обозначить как «некоторую стагнацию на рынке недвижимости», когда для любого агентства недвижимости каждый клиент бесценен.

Конечно, большинство риэлторов во взаимоотношениях со своими клиентами придерживаются гибкости - какие-либо дополнения можно отразить в дополнительном соглашении. При этом сама форма договора в большинстве случаев является чётко определенной, и корректировки клиентов не вносятся. Конечно, каждая сделка имеет свои нюансы, для описания которых в договоре обычно есть раздел «Особые условия». Ведь все, что обсуждалось устно, все разумные пожелания клиента, обязательно фиксируются в нём.

Главное – это цифры.

Цены приобретаемого или продаваемого объекта недвижимости, пожалуй, самый главный: каждого собственника интересует, какую денежную сумму он выручит от продажи своего имущества. Обычно цифра определяется так: хозяин недвижимости озвучивает свои пожелания, а агент по недвижимости анализирует аналогичные предложения на рынке и определяет, насколько эти желания реальны. Если стороны приходят к согласию – объект выставляется на продажу по установленной цене.

Но как же это прописывается в договоре? Тут возможен только один, единственно правильный вариант – все суммы называются и прописываются. Т.е. указывается, что недвижимость продается за, например, 5 млн. рублей, из которых 100 тыс. рублей составляет комиссия риэлтора – соответственно, бывший собственник получает на руки 4,9 млн. рублей.

Если Вам кажется, что иначе быть не может – я Вас разочарую: да запросто! Есть на рынке агентства недвижимости (в том числе весьма солидные, чьи представители так любят заседать во всяких комиссиях по этике), которые в своих договор трактуют цену исключительно как сумму, которую получит собственник. Объект же при этом может выставляться за совершенно другую цену. И если вернуться к цифрам, приведенным в предыдущем абзаце, то объект выставят за 5,5 млн. рублей – из них продавец получит все те же 4,9 млн. рублей, а комиссия риэлтора составит уже 600 тыс. рублей. А такую несущественную деталь, что повышение цены на 500 тысяч «слегка» снижает ликвидность квартиры, риэлтор старательно не замечает.

Возможность маневра.

Стоит отметить еще две вещи по поводу цены в договоре.

Во-первых, в России единственным законным платежным средством является рубль – однако это не мешает нашим согражданам использовать и другие валюты. Например, доллар.

Валюта, в которой идут взаиморасчеты между сторонами, согласуется между покупателем и продавцом. Некоторые пользуются возможностью привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по курсу на момент оплаты. И закон это позволяет. Но главная проблема тут не столько в возможности определить такую цену, сколько в том, чтобы найти клиента, готового рассчитаться таким образом. Тем более текущее состояние рынка абсолютно не располагает к подобным вариантам.

Во-вторых, цена объекта, которую агент и его клиент так старательно согласовывали – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. При этом конечную цену, за которую недвижимость будет продана, не знает никто, кроме рынка. Именно по этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативной корректировки цены – разумеется, по согласованию с собственником. Обычно это делается путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Как рассчитывать комиссию.

О том, что комиссия агентства должна быть четко прописана в договоре, уже сказано. Остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. Основных подхода тут два – либо процент от суммы сделки (1-3%, иногда доходит до 5 и даже 10%), либо фиксированная сумма (например, 100 тыс. рублей). При этом сторонники фиксированных расценок говорят, что продать комнату в коммуналке с 6 соседями зачастую значительно труднее, чем отдельную однокомнатную квартиру – и вознаграждение, выраженное в процентах, кажется им несправедливым. Их противники утверждают, что риелтор должен быть со своим клиентом заодно, т.е. заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимально возможной цене. А лучший способ сделать это – привязать размер комиссии к этой сумме.

Таким образом, вопрос остается открытым. И формированием комиссии – хоть в абсолютных цифрах, хоть в процентах – каждое риелторское агентство определяет самостоятельно. Кстати, иной раз встречаются и комбинированные варианты. Например, 2% от стоимости квартиры, но не менее 100 тысяч рублей.

Так что клиент агентства запросто может выбирать и торговаться. Главное, на что хочется обратить внимания, так это что вопрос размера комиссии вторичен по сравнению с другими. Бывает, что хороший риелтор предлагает продать вашу квартиру за 100 тыс. руб., а плохой – за 50 тыс. И если первый сумеет выжать за объект тысяч на 200 больше, это запросто компенсирует разницу в 50 тысяч за его труды.

За что платим?

Ещё один важный момент - объем предоставляемых агентством услуг. Бывает, что периодически выплывают «дискаунтеры» - риэлторы, которые привлекают клиентов низким размером комиссии. Правда, потом выясняется, что рекламу своего квартиры хозяин оплачивает сам, а стоимость самих услуги вырастает на 18% (ведь агентство - плательщик НДС). В результате, с учетом всех факторов итоговая сумма оказывалась далеко не самой низкой.

К счастью, сегодня рынок в этом смысле все-таки чистый – за требуемые деньги риэлторы предоставляют действительно полный объем услуг. В их перечень входит выставление объекта в рекламу, показы, а также сбор справок и документов, необходимых для проведения сделки. Сюда же входят принятие аванса, подготовка договоров, проведение сделки, помощь при взаиморасчетах, контроль регистрации, получение документов после перехода права, а также получение ключей.

Конечно, иногда клиенту требуется что-то совсем незаурядное. Бывает, что утеряны документы о собственности – надо их восстанавливать. Или наследники умерших родителей не озаботились о юридическом оформлении наследства. В таких случаях риэлторы готовы помочь – пусть и за дополнительные деньги.

На что стоит обратить внимание.

Есть еще несколько пунктов, которые обязательно должны быть в таком договоре. Обывателю они могут показаться избыточными – всем вроде и так все ясно. Однако отсутствие этих сведений в документе делает его юридически ничтожным, а значит, Вы не сможете обратиться с ним в суд в случае возникновения проблем.

Имейте в виду, что в договоре должно быть:

- дата и место заключения договора;

- указание сторон договора: для физического лица указываются паспортные данные, для юридического – сведения о регистрации. При этом от имени юридического лица имеет право выступать только директор или его заместители. А т.к. в крупных риэлторских агентствах первые лица вряд ли станут подписывать все договоры – тот, кто ставит подпись (например, руководитель отдела), должен иметь доверенность;

- четкое указание предмета договора – продажа объекта недвижимости. Причем он должен быть чётко определен, чтобы избежать недоразумений. Так что обязательно указание адреса и площади;

- срок действия договора;

- условия расторжения договора и его последствия. Распространенная ситуация – собственник передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен риэлтору. У риэлтора же другое мнение: определенная работа выполнена, рекламные расходы понесены.

Резюме.

Всем хорошо известна нелюбовь русских людей к бумажкам: многие не глядя подписывают документы. И хотя рынок недвижимости за последние годы стал существенно чище, и явного криминала там уже почти нет, расслабляться клиенту не стоит. Нужно внимательно прочитать и понять написанное. И если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства.