30 главных событий недвижимости 2015 года и его итоги для риэлторов, застройщиков, собственников и граждан.

2015 год оказался для нашей страны богатым на события – кризис, падение рынков, негативные внешнеэкономические новости. И многие из них напрямую коснулись большинство граждан и инвесторов, абсолютно всех риэлторов и застройщиков. 30 главных событий недвижимости и строительства, произошедших в этом году, в этой аналитической статье.

1 января 2015 года в России снизились тарифы на нотариальную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Теперь при отчуждении недвижимого имущества стоимостью свыше 10 млн руб. при сделке между посторонними лицами, нотариальный тариф составит 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб. В то же время, оформление договора купли-продажи квартиры стоимостью 5 млн руб. обойдется сторонам в 15 тыс. руб. При этом согласно ранее действующим тарифам, такое же нотариальное действие стоило 40 тыс. руб.
17 февраля начал работать онлайн-сервис поиска недвижимости в Москве, облагаемой налогом по кадастру. Сервис, базирующийся на сайте департамента экономической политики и развития Москвы, позволяет быстро и удобно отыскать в общегородском Перечне недвижимого имущества объекты недвижимости, налог на которые рассчитывается от кадастровой стоимости. Надо отметить, что сервис был запущен в дополнение к налоговому калькулятору департамента. С его помощью собственники коммерческого имущества из числа юридических лиц могут уточнить, включен тот или иной объект в Перечень объектов налогообложения от кадастровой стоимости. Результаты поиска носят исключительно информационный характер и не являются официальным доказательством наличия или отсутствия объекта имущества в перечне соответствующего года и не служат основанием для расчета налога на имущество по конкретному объекту.
17 февраля подписан контракт на строительство Керченского моста. ФКУ «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Росавтодора и компания «Стройгазмонтаж» Аркадия Ротенберга заключили контракт на проектирование и строительство транспортного перехода через Керченский пролив. Общая стоимость работ по строительству Керченского моста - 228,3 млрд руб. Напомним, что открытие автомобильного движения в рабочем режиме и начало временной эксплуатации железнодорожной линии планируется на декабрь 2018 года.
20 февраля депутаты Госдумы в очередной раз продлили крайний срок бесплатной приватизации жилья – теперь до 1 марта 2016 года. Госдума приняла сразу во втором и третьем чтениях соответствующий законопроект. Напомним, крайние сроки бесплатной приватизации жилья, которая началась в 1992 году, уже трижды продлевались - до 1 марта 2010 года, до 1 марта 2013 года, и до 1 марта 2016 года.
13 марта председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал Постановление о субсидировании ипотечных ставок. Субсидии будут предоставляться Минфином России, в общем размере 20 млрд рублей. В рамки программы попадают ипотечные кредиты, выданные в период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года для покупки квартир в новостройках (либо от первоначальных собственников – юридических лиц), по ставке 13% годовых.
Спустя несколько дней, 17 марта Минстрой России декларирует возможное снижение ставки по льготной ипотеке до 12% годовых и – вуаля – через несколько часов Сбербанк России сообщает, что уже со следующего дня начинает принимать заявки на «Ипотеку с государственной поддержкой» по ставке 12% годовых. Происходит это все на фоне сделанного накануне Минфином (а именно, заместителем министра Моисеевым) заявления о том, что это ведомство не хочет субсидировать дальнейшее снижение ставки и категорически против этого. Что, однако, не мешает министерству уже 18 марта подготовить проект постановления о снижении ставки по льготной ипотеке до 12%, что позволяет российским банкам уже к 20 марта получить заявок по ипотеке на 1 млрд рублей, а самому Сбербанку уже 23 марта «упасть» по ставке до 11,9%. В итоге к 7 апреля уже более 30 банков выдают ипотеку под 12% годовых.
С 1 мая запрещена деятельность управляющих компаний без лицензии. Получение лицензии не потребуется для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов.
19 мая Правительство РФ внесло изменения в правила предоставления субсидий российским кредитным организациям и АИЖК на возмещение выпадающих доходов по выданным ипотечным кредитам. Так, была добавлена возможность субсидирования кредитов, выданных на покупку строящегося жилого дома с земельным участком.
23 мая Владимиром Путиным был подписан Федеральный закон №131-ФЗ, который позволил использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, не дожидаясь достижения трехлетнего возраста младшим ребенком. Сделано это было после того, как Госдума сразу во втором и третьем чтении 15 мая, а Совет Федерации 20 мая приняли данный законопроект. В итоге, согласно этому закону, средства материнского капитала могут быть направлены в любое время со дня рождения младшего ребенка на уплату первоначального взноса по ипотеке.
С 29 мая Сбербанк возобновил прием заявок на строительство жилых домов. Основное назначение этого кредитного продукта связано с индивидуальным строительством жилого дома.
Правительство Российской Федерации выпустило 29 мая 2015 года постановление, которое отменяет необходимость согласования документации на оборудование узлов учета воды и сточных вод с профильными организациями водоснабжения/водоотведения. Это должно существенно снизить количество процедур и согласований.
9 июля Дмитрий Медведев вносит изменения в Правила направления средств материнского капитала. Основным новшеством, которое было внесено в эти Правила, стала отмена возможности выдачи займа микрофинансовыми организациями. Отныне погашать материнским капиталом можно только кредиты, выданные банками и потребительскими кооперативами старше 3 лет.
13 июля Владимир Путин подписывает Федеральный закон, объединяющий ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), Фонда содействия развитию жилищного строительства (ФРС), ОАО «Страховая компания АИЖК» и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства». Данный институт был создан для повышения доступности жилья, эффективности управления в жилищной сфере и в целях содействия развитию ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг. В его функции будет входить разработка и реализация мер по снижению рисков на рынке жилищного строительства, ипотечного жилищного кредитования и ипотечных ценных бумаг.
В тот же день, 13 июля, президент подписывает еще один закон – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года. Этот закон определяет создание единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета, которые предусматривают внедрение информационных технологий. Среди прочих новшеств, закон предусматривает регистрацию прав, возникающих в силу закона, без заявления правообладателя на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов власти или нотариусов. Также закон устанавливает ответственность за действие или бездействие органов государственной регистрации, государственных регистраторов прав и нотариусов, если это привело к возникновению убытков у граждан и юридических лиц.
Но на этом день не закончился! 13 июля 2015 года Владимир Путин подписал Федеральный закон, внесший с 1 октября изменения в 214-ФЗ, суть которых вкратце можно свести к тому, что к взаимоотношениям между участником долевого строительства и застройщиком теперь присоединяется банк. Заранее сложно прогнозировать, насколько эти нововведения будут эффективны. Инициаторы закона утверждают, что это окажет положительное влияние на рынок, инвесторы получат гарантии в целевом расходовании своих денег и своевременном окончании строительства, а девелопер получит минимизацию строительных рисков.
17 июля в Москве начался эксперимент рынка – «Чёрная пятница недвижимости». Организаторами мероприятия выступили ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA и коммуникационное агентство «Медиа-Шторм». Акция началась в полночь с четверга на пятницу и продлилась три дня - с 17 по 19 июля. Выставлено было 2 707 объектов недвижимости от 47 компаний, причем около половины выставленных на продажу квартир в рамках этой акции «Черная пятница» забронировали уже в первый день. Заявки на сайте организаторов оставили более 47 000 человек, а средние скидки составили 10–15%, хотя были объекты и со скидкой до 30%. В акции приняли участие такие крупные девелоперы, как ГК «Интеко», «Донстрой», MR Group, Группа ПСН, «A101 Девелопмент», ГК «Пионер», KR Properties. Однако не все застройщики поддержали начинание. Так, в совместном коммюнике ГК «Мортон», ГК «МИЦ», ГК «ПИК», Urban Group, ФСК «Лидер», распространенном в день открытия, было сказано, что «ценовые войны появляются только от бедности продукта, а большие скидки ведут к дестабилизации бизнеса таких девелоперов и появлению новых обманутых дольщиков».
22 июля Дмитрий Медведев увеличивает объем субсидий на программу «Ипотека с государственной поддержкой» с 400 млрд до 700 млрд рублей. Как отмечается на сайте Кабмина, решение должно увеличить поддержку кредитования строительства жилья экономического класса и ипотечного кредитования, при этом поддержка будет производиться в пределах бюджетных ассигнований на указанные цели.
С 1 сентября 2015 года стала существенно сложнее процедура признания права на самовольную постройку. Эти изменения были введены 13 июля 2015 года Федеральным законом «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
9 сентября Дмитрий Медведев вносит очередные изменения в Правила направления средств материнского капитала, которые позволяют использовать материнский капитал на приобретение жилья сразу после рождения второго ребенка. Сделано это было с расчетом на то, что принятое решение повысит доступность жилья с использованием средств материнского капитала.
30 сентября Центробанк констатирует падение объема выданной ипотеки в 1,6 раза за 9 месяцев 2015 года. За это время в России было выдано 461 154 ипотечных кредита на сумму 759,1 млрд руб. За аналогичный период 2014 года - 703 771 ипотечный кредит на сумму 1,2 трлн руб. Просрочка по общему кредитному портфелю по ипотеке в январе-сентябре выросла на 27,5% — до 36,9 млрд руб.
С 1 октября жилищно-строительным кооперативам нельзя строить больше одного дома. Многие застройщики знали и активно использовали в своей работе лазейку, когда деньги участников долевого строительства направлялись на достройку других домов. Но в действие законодательные изменения, которые позволяют ЖСК строить только один дом.
С 1 октября в России закон стал допускать банкротство физических лиц. По мнению большинства экспертов существенно увеличились риски для людей, приобретающих «вторичное» жилье. Дело в том, что в ряде случаев сделки бывшего собственника могут быть признаны недействительными. А знать заранее, не планирует ли бывший хозяин потом заявить себя банкротом, добросовестный покупатель не может.
С 1 октября 2015 года изменились требования к страховым компаниям, которые могли страховать гражданскую ответственность застройщиков. Теперь объем собственных средств должен составлять 1 миллиард рублей вместо 400 млн. рублей ранее, должны отсутствовать предписания ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Это изменение коснулось практически всех застройщиков, поскольку большинство из них элементарно не успели привести свои документы в соответствии с новыми требованиями и заключить новые договоры страхования с компаниями, входящими в список страховщиков ЦБ РФ.
С 26 октября Сбербанк России снижает минимальный первоначальный взнос до 15% от стоимости квартиры. Данное нововведение не распространяется на первоначальный взнос по программе государственного субсидирования процентных ставок.
25 ноября Росстат сообщает, что почти 30% застройщиков в России являются убыточными. По итогам января – сентября 2015 года доля организаций в сфере строительства, которые за указанный период получили прибыль, составила 70,9%. Следовательно, 29,1% компаний получили убыток, следует из данных Федеральной службы государственной статистики.
С 1 декабря в России заработал закон о признании домов и земли бесхозными. В стране начали действовать поправки в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в закон «О государственном кадастре недвижимости». Согласно поправкам теперь, если в течение 5 лет с момента присвоения кадастрового номера дому или участку в реестре не появится информация о правообладателях, то сведения об этих объектах в течение 10 рабочих дней будут направляться в органы местного самоуправления. В результате, местные власти получают право инициировать процедуру признания дома или земли бесхозной. При этом данные правила не применяются к зданиям и сооружениям, если осуществлена госрегистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в нем.
С 7 по 30 декабря «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проводит акцию по отмене пеней для своих заемщиков. Согласно условиям акции, АИЖК отменит все пени в случае погашения заемщиком просрочки по основному долгу и начисленным процентам до 30 декабря 2015 года и при условии отсутствия вынесенного решения суда о взыскании задолженности. Списание пеней будет происходить ежедневно в автоматическом режиме, клиентам не потребуется писать заявление. Такую акцию АИЖК проводит уже в третий раз, и одной из её целей является возможность АИЖК улучшить качество своего ипотечного портфеля.
10 декабря Правительство РФ продлило срок действия программы «Жилье для российской семьи» до 31 декабря 2017 года. Соответствующие изменения были внесены в постановление правительства. Также субъекты РФ получили возможность приобретать жилье в рамках программы на этапе долевого строительства. Более того, был снижен минимальный объем ввода жилья в рамках одного проекта для регионов Дальневосточного федерального округа – с 10 тыс. до 5 тыс.кв. м.
11 декабря Центробанк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 11%. «Совет директоров Банка России 11 декабря 2015 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 11% годовых, учитывая увеличение инфляционных рисков при сохранении рисков охлаждения экономики», — говорится в сообщении на сайте Центробанка. Также совет директоров принял решение с 1 января 2016 года приравнять значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка России. Напомним, что следующее заседание руководства Центробанка России, на котором будет рассматриваться вопрос изменения ключевой ставки, состоится 29 января 2016 года.

Что ждем?

18 декабря Госдума примет в первом чтении законопроект о продлении срока действия программы «материнского капитала» до конца 2018 года. По оценкам, сертификат на маткапитал в 2017 году смогут получить около 830 тысяч семей, в 2018 году – более 810 тысяч семей.