Как составить максимально безопасный договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры, как и её продажа – очень важный и серьезный шаг, и к составлению договора нужно подходить очень педантично. Заключение договора – заключительная часть большой работы, которая была проведена покупателем или его риелтором. В тексте договора, помимо обязательных пунктов, отражаются аспекты, которые позволят защитить интересы всех сторон при заключении сделки с недвижимостью.

Если что-то вызывает вопросы или просто непонятно, надо обязательно выяснить, что это значит. Ведь внести изменения в уже подписанный договор невозможно или очень трудно, а вот скорректировать его до подписания вполне реально.

Итак, что же надо указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать ненужных сложностей в дальнейшем?

1. Полные паспортные данные участников сделки.

Указывая данные взрослых участников сделки, многие риелторы традиционно пишут только ФИО, регистрацию, а также основные паспортные данные. Однако будьте аккуратны и не поленитесь дописать место и дату рождения, номер подразделения, выдавшего паспорт. Также укажите ИНН обеих сторон, а в идеале – любой банковский счет участников сделки. Это понадобится в случае судебного расторжения договора, когда может возникнуть потребность срочно отправить денежные средства одной из сторон.

Если среди участников сделки есть дети, обязательно проверяйте их регистрацию – они могут быть прописаны только там, где прописан один из родителей. Помните, что до 14 лет у ребенка должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун. И не забывайте про то, что с 2016 года требуется нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью, если в ней участвуют несовершеннолетние.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись рядом со словом «Согласен» («согласна»).

2. Точный адрес и реквизиты объекта недвижимости.

Указывайте абсолютно все – населенный пункт, номер дома со всеми корпусами, инвентарный и кадастровый номера, подъезд, этаж, номер квартиры, вплоть до расположения на площадке (слева, справа и пр.).

Также, обозначая объект права, не забудьте добавить количество и квадратуру всех комнат, балконов, лоджий, кладовых, дату постройки дома, общую и жилую площадь и другие технические характеристики, содержащиеся в техническом плане (паспорт) квартиры и справке из БТИ.

3. Документы-основания.

Те, кто имеет опыт личного общения с государственными регистраторами, наверняка не раз слышали и знают точно, что свидетельство о праве собственности любого объекта недвижимости является актуальным не больше недели. И составляя договор купли-продажи надо обязательно иметь  это ввиду, и перед заключением договора иметь на руках оригинал выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра права). Однако документы-основания там не указываются и взять их можно только из свидетельство о праве собственности. Все они должны быть указаны в договоре полностью.

В качестве документов-оснований могут выступать договор купли-продажи, ренты, мены, пожизненного содержания с иждивением, передачи (если речь идет о приватизации), дарения;    свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, решение суда, постановление администрации и т. п.

При этом обязательно проследите, чтобы имена и фамилии продавцов, указанные в правоустанавливающих документах, совпадала с теми, что значатся в паспортах. Ведь с момента приобретения имущества в жизни продавца могло произойти много перемен – брак или развод, смена фамилии. В случае необходимости не стесняйтесь требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена объекта недвижимости по договору и её оплата.

В договоре следует обязательно указывать полную стоимость объекта недвижимости. Если есть справка о кадастровой стоимости, стоит указать и её.

Одним из самых важных моментов после цены договора является график и сроки оплаты. Традиционно используют следующие формулировки:

• «оплата будет произведена полностью на момент подписания настоящего договора» - если расчет производится в момент подписания договора;
• «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права в Управления Росреестра» - когда для того, чтобы получить деньги и передать их продавцу, покупателю требуется предъявить расписку, к примеру, в органы опеки или банк;
• «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю» - также распространенная ситуация, которая обычно возникает при оплате по государственным жилищным сертификатам;
• «оплата будет произведена полностью в срок до 15 декабря 2016 года» - указывается абсолютный срок, не связанный ни с переходом права, ни с моментом подписания договора.

NB: Имейте ввиду, что в отличие от договора долевого участия, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В случае отказа одной из сторон идти в регистрационную палату, суд всегда сможет обязать Росреестр зарегистрировать переход права на покупателя. Имейте это ввиду, когда передаете или получаете деньги.

5. Подтверждение дееспособности сторон и их свободного волеизъявления.

В договоре следует указать, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

Обычно это делается путем включения в договор следующего пункта (в котором приведены и иные нюансы, в т.ч. касаемо семейного права):

«Содержание статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно и понятно.»

Данный пункт можно сократить и ограничить лишь дееспособностью:

«Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.»

6. Зарегистрированные граждане

Очень важно всегда проверять наличие и количество зарегистрированных граждан. Бывают иногда существенные обстоятельства, когда продавец не может выписаться из квартиры на момент её продажи. В первую очередь это связано с необходимость ипотечного кредитования. И стандартный пункт про регистрацию будет гласить в договоре «На момент подписания настоящего Договора в данной Квартире никто не зарегистрирован, а иных граждан, имеющих согласно статьи 292 Гражданского кодекса РФ право пользования Квартирой, не имеется.».

Но если нужно возложить на продавца обязанность по выписке из квартиры, то перечисляем всех прописанных, и возлагаем на них обязанность выписаться в указанные сроки:

«В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО и год рождения – как это указывается в выписке с лицевого счета), которые обязуются выписаться в срок до ____.»

7. Залоги и обременения

Минимизировать возможность дальнейших притязаний на квартиру и попробовать застраховаться от мошенничества в недвижимости можно, включив в договор:

«Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.».

© Сергей Петров, Портал недвижимости в Крыму MetrPRO.RU

Обсуждение статьи на ФОРУМЕ КРЫМСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - там могут быть дополнения...